Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự chuyển dịch đáng kể trong xu hướng đầu tư và sở hữu căn hộ. Nhiều căn hộ cũ thuộc phân khúc bình dân và trung cấp, từng bị xem là tiêu sản, nay đã trở thành lựa chọn hấp dẫn cho những người tìm kiếm cơ hội “tích sản” với giá bán tăng đáng kể sau nhiều năm sử dụng.

Một ví dụ điển hình là chị Hương, sở hữu căn hộ gần 80m2 trên đường Vũ Phạm Hàm (phường Yên Hòa). Khi mua vào năm 2013, giá căn hộ chưa đến 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2016-2017, khi chị rao bán, khách mua chỉ trả 22-23 triệu đồng/m2. Thấy có thể lỗ, chị Hương đã quyết định không bán. Tuy nhiên, khoảng 5 năm trở lại đây, tình hình đã thay đổi hoàn toàn. Căn hộ mà chị Hương sở hữu đã được khách mua trả giá gấp gần 3 lần so với lúc mua.

Tương tự, tại khu vực Nam An Khánh (huyện Hoài Đức cũ), giá căn hộ đã tăng vọt từ 14-18 triệu đồng/m2 lên 40-45 triệu đồng/m2. Dự án Ecolife Tây Hồ có giá 26 triệu đồng/m2 hồi năm 2016, đến nay đã đạt mức trung bình 80 triệu đồng/m2, tương đương với nhóm căn hộ cao cấp.

Các chuyên gia nhận định rằng nhu cầu nhà ở tại khu vực trung tâm tăng cao trong khi nguồn cung chưa đáp ứng được là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Ngoài ra, giá chung cư cũ tăng còn là hệ quả tất yếu khi những dự án mới đều có giá neo cao, vượt khả năng tiếp cận của đa số người dân. Nhiều người buộc phải chuyển hướng sang mua căn hộ cũ.

Một yếu tố quan trọng khác là hạ tầng và tiện ích quanh các khu chung cư cũ đã thay đổi rõ rệt, hưởng lợi từ các đại dự án kế cận. Căn hộ cũ trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng tạo ra dòng tiền và khả năng gia tăng giá trị tài sản. Tuy nhiên, không phải mọi dự án đều dễ bán, người mua có xu hướng ưu tiên những dự án có vị trí thuận lợi, kết nối thuận tiện, cộng đồng dân cư tốt và có khả năng tạo ra dòng tiền.

Như vậy, thị trường căn hộ Hà Nội đang có sự dịch chuyển trong xu hướng sở hữu và đầu tư. Căn hộ cũ không còn là lựa chọn thứ cấp mà đã trở thành một cơ hội hấp dẫn cho những người muốn sở hữu hoặc đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, việc lựa chọn dự án và đánh giá tiềm năng tăng giá vẫn là một bài toán khó cho người mua.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua một giai đoạn đầy biến động, với mặt bằng giá đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, kỳ vọng lãi bằng lần từ bất động sản như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế, thay vào đó chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm (%). Bà Hằng cho biết, trong bối cảnh hiện nay, lợi nhuận từ bất động sản chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm, và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Tuy nhiên, bà cũng lưu ý không thể ‘gán ghép’ một công thức đầu tư chung cho mọi loại hình bất động sản. Việc đầu tư hiệu quả phụ thuộc vào bối cảnh, dòng sản phẩm cụ thể và năng lực tài chính của từng người.

Chia sẻ thêm về chiến lược đầu tư phù hợp với tình hình hiện nay, chuyên gia Savills cho rằng, nếu nhà đầu tư không đủ tài chính để tham gia các dự án ở vùng trung tâm – nơi giá đang ở mức rất cao và biên lợi nhuận đã mỏng thì cần chủ động dịch chuyển sang khu vực khác phù hợp với túi tiền. Giá bất động sản Hà Nội hiện nay đã quá cao. Nếu có thể bán nhanh và thu được lãi suất tốt hơn so với gửi ngân hàng là đã thành công, còn để kỳ vọng lãi gấp nhiều lần như trước thì là điều rất khó xảy ra.

Một thực tế khác đang ảnh hưởng đến hành vi đầu tư là xu hướng giữ giá của bên bán. Ngay cả những người đang nắm bất động sản họ cũng không muốn bán rẻ, khiến cho việc ‘săn hàng hời’ càng trở nên khó khăn. Do đó, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền những sản phẩm tuy đã ở mặt bằng giá cao, nhưng vẫn cho thấy tiềm năng tăng giá và khả năng thanh khoản tốt trong tương lai.

Có nhiều ý kiến cho rằng, hiện nay nhà đầu tư bất động sản đang chia thành hai xu hướng: Một là nhóm theo dòng tiền, ‘ăn nhanh ăn dày’; hai là nhóm đi tìm thị trường tiềm năng dài hạn, như các khu vực hưởng lợi từ làn sóng sáp nhập tỉnh. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thực tế đúng là đang có sự phân hóa trong tư duy đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng là nhà đầu tư hiện nay cần phải bám sát nhu cầu thực.

Ngược lại, nếu chỉ trông chờ vào việc có một con đường sẽ đi qua trong tương lai xa, thì đó không phải là những nhu cầu thiết yếu, và sẽ có rủi ro. Thị trường bất động sản cũng đang định hình một lớp nhà đầu tư hoàn toàn mới cả về tư duy lẫn hành động. Nếu như trước đây, tâm lý đầu tư còn mang tính may rủi, ai cũng nghĩ và muốn ‘làm là thắng’, thì giờ đây sự thận trọng lên ngôi.

Nhiều người cứ đầu tư vì tin rằng rủi ro cao sẽ đi kèm lợi nhuận lớn. Nhưng thực tế cho thấy, nếu vay ngân hàng nhiều, áp lực tài chính lớn thì khả năng ‘mất trắng’ là rất cao. Tại sự kiện công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Savills tổ chức, bà Đỗ Thị Thu Hằng đã có những chia sẻ thẳng thắn về cách bán hàng của các chủ đầu tư hiện nay, cũng như đưa ra góc nhìn chiến lược dành cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đầy biến động.